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LA VALORACI脫N DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS EN ITP vs IRPF

C贸mo la normativa y el Valor de Referencia del catastro han llevado a diferencias en la valoraci贸n de las operaciones inmobiliarias en ITP vs IRPF.

Desde la aprobaci贸n y entrada en vigor del archiconocido Valor de Referencia del Catastro, cuesti贸n y efectos que ya tratamos en otra entrada聽de este blog -sobre el Valor de Referencia del Catastro-, 聽son muchas las teor铆as y praxis profesionales que han circulado err贸neamente y que en las pr贸ximas revisiones del IRPF de los contribuyentes tendr谩n su impacto doloroso en las cuentas corrientes de los contribuyentes mal asesorados.

El ejemplo de partida en la valoraci贸n de las operaciones inmobiliarias

En nuestra entrada del blog, del pasado mes de Febrero de 2022, ya indic谩bamos el ejemplo de 鈥淧epe鈥; ese contribuyente que vend铆a por 75.000鈧 una propiedad que a efectos del ITPAJD deb铆a tributar por 100.000鈧 y que, dec铆amos, deb铆a estar tranquilo porque en su renta como valor de venta tendr铆a que indicar los 75.000鈧 y nos los 100.000鈧.

La determinaci贸n del valor de transmisi贸n a efectos de IRPF

Como viene siendo costumbre la Direcci贸n General de Tributos ha vuelto a dar la raz贸n a los criterios manifestados por nuestros profesionales en virtud de lo indicado en la Consulta Vinculante V1601-22 , de 01 de Julio de 2022, al resaltar el precepto del Art铆culo 35.2 de la L.I.R.P.F. cuyo literal indica:

El valor de transmisi贸n ser谩 el importe real por el que la enajenaci贸n se hubiese efectuado. De este valor se deducir谩n los gastos y tributos a que se refiere el p谩rrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenaci贸n se tomar谩 el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecer谩 茅ste.

Por lo tanto, ser谩 esta la forma de determinaci贸n de los valores de adquisici贸n y transmisi贸n del inmueble transmitido a los efectos del c谩lculo de la ganancia o p茅rdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas F铆sicas. Y ello, con independencia de la determinaci贸n de la base imponible que proceda en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur铆dicos Documentados (ITPAJD).

El error de poner en escritura como m铆nimo el Valor de Referencia del Catastro

Son ya multitud de ocasiones en las que nos llegan al despacho clientes que van a efectuar operaciones de compra de un inmueble y en algunas inmobiliarias, o el cu帽ado de turno, les indican que en la escritura hay que poner como m铆nimo el Valor de Referencia del Catastro para dicho inmueble aunque la venta realmente se realice por menos importe. Es un error de bulto que puede costar mucho dinero tanto a los compradores como a los vendedores de dicho inmueble.

Hay una diferencia de valoraci贸n de las operaciones inmobiliarias entre IRPF e ITP puesto que el Valor de Referencia del Catastro se utiliza para determinar exclusivamente la base imponible en el ITP. Este VR puede, o no, coincidir con el valor normal de mercado, que es el que debe utilizarse para las ganancias y p茅rdidas patrimoniales a efectos de IRPF.

En resumen, si vas a comprar una vivienda cuyo valor es 80.000鈧 pero el VR es de 100.000鈧; en escritura notarial de compraventa poned 80.000鈧 aunque luego liquides el ITPAJD sobre la base de 100.000鈧, que no os intenten tomar el pelo con esto.

Se han dado casos, y alguno nos ha llegado al despacho cuando ya era tarde, de compradores a los que la connivencia entre vendedores, intermediarios de la operaci贸n y desconocimiento de la ley han hecho pagar de m谩s por una propiedad con la excusa de 鈥no se puede vender por menos del VR鈥. Es una tremenda falacia que no se pueda vender un bien por debajo del valor de referencia del catastro para ese bien.

La diferencia de valoraci贸n en ITP vs IRPF

Toda esta problem谩tica con los distintos valores de un mismo bien no ha hecho m谩s que complicar sobremanera la simplicidad que, en puridad, deber铆a tener una sencilla operaci贸n de compraventa inmobiliaria d贸nde la justicia, al menos vista de una 贸ptica filos贸fica como en el despacho la entendemos, nos dice que el valor de la operaci贸n que pacten las partes intervinientes deber铆a servir como base imponible para cualesquiera tributos que afecten a dicha operaci贸n inmobiliaria.

Se ha llegado a un punto en que por un lado tenemos el intercambio pecuniario real de la operaci贸n y por otro lado los valores que sirven como base imponible para cada uno de los tributos que afectan a dicha operaci贸n. Esto, en muchas ocasiones, sirve para enga帽ar a una de las partes que pueda ser desconocedora de la materia o estar mal asesorada.

Un consejo antes de firmar operaciones inmobiliarias

Tomando como base lo descrito en p谩rrafos anteriores no podemos sino recordaros la importancia de que antes de firmar oficialmente una operaci贸n de compraventa acud谩is a vuestro asesor fiscal de confianza para que recib谩is la orientaci贸n correcta sobre el impacto fiscal de dicha operaci贸n y las aristas que pudiera tener. As铆, a cambio de los honorarios de una consultor铆a fiscal, evitar铆amos muchas sorpresas y enga帽os que 鈥dan la cara鈥 cuando ya no hay marcha atr谩s y nada se puede hacer.

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