Valoración de la compraventa de inmuebles: Cómo la normativa y el Valor de Referencia del catastro han llevado a la disociación definitiva entre IRPF e ITP en la valoración de compraventas inmobiliarias.
Desde la aprobación y entrada en vigor del archiconocido Valor de Referencia del Catastro, cuestión y efectos que ya tratamos en otra entrada de este blog, que podéis consultar haciendo clic aquí, son muchas las teorías y praxis profesionales que han circulado erróneamente y que en las próximas revisiones del IRPF de los contribuyentes tendrán su impacto doloroso en las cuentas corrientes de los contribuyentes mal asesorados.
El ejemplo de «Pepe»
En nuestra entrada del blog, del pasado mes de Febrero de 2022, ya indicábamos el ejemplo de “Pepe”; ese contribuyente que vendía por 75.000€ una propiedad que a efectos del ITPAJD debía tributar por 100.000€ y que, decíamos, debía estar tranquilo porque en su renta como valor de venta tendría que indicar los 75.000€ y nos los 100.000€.
La valoración de la compraventa inmobiliaria en el IRPF
Como viene siendo costumbre la Dirección General de Tributos ha vuelto a dar la razón a los criterios manifestados por nuestros profesionales en virtud de lo indicado en la Consulta Vinculante V1601-22, de 01 de Julio de 2022, al resaltar el precepto del Artículo 35.2 de la L.I.R.P.F. cuyo literal indica:
“El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste»
Por lo tanto, será el importe real del valor de enajenación del bien la forma de determinación de los valores de adquisición y transmisión del inmueble transmitido a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Y, ello, con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).
El error de poner en escritura como mínimo el valor de referencia del catastro
Son ya multitud de ocasiones en las que nos llegan al despacho clientes, que van a efectuar operaciones de compra de un inmueble, y en las inmobiliarias, o el cuñado de turno, les indican que en la escritura hay que poner como mínimo el Valor de Referencia del Catastro para dicho inmueble aunque la venta realmente se realice por menos importe. Es un error de bulto que puede costar mucho dinero tanto a los compradores como a los vendedores de dicho inmueble.
Hay una disociación entre la valoración a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y la valoración a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), puesto que el Valor de Referencia del Catastro se utiliza para determinar exclusivamente la base imponible en el ITP. Este VR puede, o no, coincidir con el valor normal de mercado, que es el que debe utilizarse para las ganancias y pérdidas patrimoniales a efectos de IRPF.
Consejo práctico
Si vas a comprar una vivienda cuyo valor es 80.000€ pero el VR es de 100.000€; en escritura notarial de compraventa poned 80.000€ aunque luego liquides el ITPAJD sobre la base de 100.000€, que no os intenten tomar el pelo con esto.
Un buen ejemplo de esto son las subastas del BOE en dónde las compraventas es habitual que se ejecuten por valores inferiores al VRC.
Se han dado casos, y alguno nos ha llegado al despacho cuando ya era tarde, de compradores a los que la connivencia entre vendedores, intermediarios de la operación y desconocimiento de la ley han hecho pagar de más por una propiedad con la excusa de “no se puede vender por menos del VR”. Es una tremenda falacia que no se pueda vender un bien por debajo del valor de referencia del catastro para ese bien.
La complicación de la valoración de la compraventa de inmuebles en ITP e IRPF
Toda esta problemática con los distintos valores de un mismo bien no ha hecho más que complicar sobremanera la simplicidad que, en puridad, debería tener una sencilla operación de compraventa inmobiliaria dónde la justicia, al menos vista de una óptica filosófica, nos dice que el valor de la operación que pacten las partes intervinientes debería servir como base imponible para cualesquiera tributos que afecten a dicha operación inmobiliaria.
Se ha llegado a un punto en que por un lado tenemos el intercambio pecuniario real de la operación y por otro lado los valores que sirven como base imponible para cada uno de los tributos que afectan a dicha operación. Esto, en muchas ocasiones, sirve para engañar a una de las partes que pueda ser desconocedora de la materia o estar mal asesorada.
Asesórate, de forma previa, siempre
Tomando como base lo descrito en párrafos anteriores no podemos sino recordaros la importancia de que antes de firmar oficialmente una operación de compraventa de inmuebles acudáis a vuestro asesor fiscal de confianza para que recibáis la orientación correcta sobre el impacto fiscal de dicha operación y las aristas que pudiera tener. La valoración de la compraventa de inmuebles no es tan sencillo como pudiera parecer.
Así, a cambio de los honorarios de una sencilla consultoría fiscal, evitaríamos muchas sorpresas y engaños que “dan la cara” cuando ya no hay marcha atrás y nada se puede hacer.
