El registro único de arrendamientos nace del Reglamento 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo de la UE que versa sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Control y recaudación fiscal
Esta nueva carga administrativa e intervención en el mercado de la vivienda no nace, pues, de la voluntad del legislador español, sino que viene de Europa y, como tal, es algo que perdurará en el tiempo y no va a ser meramente circunstancial del «momentum político».
Nos han vendido este registro como forma de abaratar la vivienda, pero en absoluto servirá para eso sino para incrementar costes y tener todo más controlado por la administración, facilitando así una mayor recaudación fiscal.
Ligado a esto último, no cabe duda alguna de que el registro único de arrendamientos está íntimamente relacionado con la fiscalidad inmobiliaria, y de ahí que hagamos un post sobre para ello.
¿Qué es el Registro único de arrendamientos?
El registro único de arrendamientos se crea la normativa española en virtud del Real Decreto 1312/2024, de 24 de Diciembre de 2024, y entró en vigor el pasado 02 de Enero de 2025, aunque sus efectos no desplegarán hasta el próximo 01 de Julio de 2025, tal y como se preeve en la disposición adicional cuarta del Real Decreto antes citado.
Este registro único de arrendamientos consiste en que cada anfitrión o persona arrendadora tendrá que obtener, obligatoriamente, un número de registro único asignado a su inmueble a tales efectos por el registrador de la propiedad.
A partir del próximo 01 de Julio de 2025 si no se dispone de este número de registro no se podrán comercializar alquileres de corta duración en ninguna plataforma, como Airbnb, ya que éste mismo RD obliga a las plataformas a exigir este número de registro para admitir un anuncio en sus plataformas. El Artículo 6 del Real Decreto es bastante claro con las obligaciones de las plataformas en este sentido.
¿Qué es un alquiler de corta duración?
La expresión “alquiler de corta duración” puede ser interpretable con arreglo a los criterios subjetivos de cada cual y, por ello, el Real Decreto -en su Artículo 4- los define claramente a nuestro humilde juicio. A saber:
“Los servicios de alquiler de corta duración tendrán las siguientes características:
- Tener como destino primordial uno distinto del de arrendamiento de vivienda regulado en el Artículo 2 de la LAU, derivándose pues de causas de carácter temporal como las vacaciones o turísticas, las laborales, las de estudios, las de tratamiento médico o cualesquiera otras que no supongan una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria.
- Contar con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso del alojamiento con carácter temporal.”
Es decir, el alquiler de corta duración no es sólo la vivienda que se alquila por Airbnb sino también la vivienda que se alquila a estudiantes universitarios de Septiembre a Junio de cada curso académico, o la que se alquila, en el mismo periodo, a profesores interinos que les mandan lejos de su residencia y se tienen que buscar un alquiler durante el curso escolar para no pasarse media vida en el coche de camino a su trabajo.
¿Cómo se obtiene el registro único de arrendamientos?
El número de registro único de arrendamientos, también conocido como “código de comercialización”, se obtiene a través del Registro de la Propiedad o del Registro de bienes muebles (para el caso de embarcaciones).
Este número de registro único de arrendamientos se puede obtener online o de forma presencial en el registro correspondiente (en cualquier caso, pagando, obviamente).
Puede hacerlo el propio interesado directamente o puede hacerlo a través nuestra sin necesidad de complicaciones ni de salir de su casa siquiera.
¿En qué consiste nuestro servicio para la obtención del registro único de arrendamientos?
En nuestro despacho-boutique de asesoramiento fiscal, desde la Región de Murcia, ofrecemos un servicio que empieza escuchando la actividad que realmente hace cada interesado para concretar si tiene obligación o no de obtener este número y continúa representando al interesado ante el Registro de la Propiedad para terminar obteniendo el registro único de arrendamientos adscrito a su propiedad.
Y, ¿Qué documentación es necesario aportar?
La documentación que será necesario aportar para poder prestar el servicio es la siguiente:
- DNI en vigor del titular o titulares del bien inmueble, así como dirección postal completa, teléfono y email.
- Nota simple actualizada del registro de la propiedad (si no la tiene podemos obtenerla nosotros si nos facilita copia de la escritura de propiedad con un coste extra de 15€, más IVA).
- Recibo del IBI del inmueble en dónde consta su referencia catastral o directamente la referencia catastral.
- Informar sobre si se ofrece la propiedad entera en alojamiento o sólo una habitación.
- Informar sobre si es primera residencia, secundaria u otros del titular.
- Informar del número máximo de arrendatarios que se pueden alojar.
- En el caso de ser alojamiento turístico, copia digitalizada de la preceptiva licencia.
Con toda esa documentación podremos obtener por usted el número de registro de arrendamientos, en un plazo de 48/72h laborables desde que dispongamos de toda la documentación.
Coste y otras cuestiones a tener en cuenta
El coste en honorarios, incluyendo las tasas oficiales del registro, inicialmente será de 115€, IVA incluido, aunque con el paso de los años y la documentación que pueda ser precisa podría ir variando. A este coste habría que añadir el de obtención de nota simple, si no se aporta por el interesado.
La asignación del número de registro único de arrendamientos se hace de forma automática por el Registro de la Propiedad pero está sujeto a calificación registral como cualquier otro documento que entra en el registro.
Tras la calificación favorable del registrador, éste hará constar el número de registro y su categoría y tipo mediante nota marginal en el registro.
Ojo a la calificación registral en el caso de viviendas turísticas
Llegados al punto de la calificación registral conviene recordar que el pasado 03 de Abril de 2025 entró en vigor la reforma del Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal cuyo literal indica lo siguiente:
“El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley”
Es decir, no valdrá con que no esté prohibido en los Estatutos de la Comunidad sino que se deberá obtener aprobación expresa de la Comunidad y aportar, en el expediente de solicitud del código de arrendamiento, la documentación que acredite el haber obtenido dicha aprobación expresa por parte de la Comunidad de Propietarios.
Control posterior del número de registro único de arrendamientos
En el punto cuatro del Artículo 10 del Real Decreto se indica que, cada 12 meses, deberá aportarse el modelo informativo de arrendamientos de corta duración aprobado por el Ministerio. Este modelo recogerá, al menos, un listado anonimizado de los arrendamientos constituidos, así como la identificación de las finalidades (estudios, turístico, vacacional, laboral, médica, etcétera) de cada arrendamiento y la justificación de esta.
El Registrador, a los efectos de comprobación, si tuviera dudas fundadas sobre la realidad de cada finalidad podrá requerir al interesado para que aporte la documentación acreditativa complementaria que fuere correspondiente.
Hoy en día aún no existe este modelo oficial informativo a aportar cada 12 meses así que no podemos dar más detalles de este. Aún hay tiempo puesto que será para verano de 2026 cuando los primeros interesados deban presentarlo. Cuando esté disponible, también prestaremos el servicio de presentarlo a los interesados.
Necesaria coherencia con las declaraciones fiscales
El modelo informativo que se deba presentar cada 12 meses contendrá una información que deberá ser coherente con las declaraciones fiscales del interesado ya que, en caso contrario, los problemas con Hacienda estarán asegurados.
Aquí está el nexo con la fiscalidad del que hablábamos en el encabezamiento de este post, y, es por esto, que consideramos complementario a nuestra labor profesional todo lo relativo al registro único de arrendamiento.
Con nuestro asesoramiento previo en la obtención del número de registro único de arrendamientos, nuestro acompañamiento en la presentación del modelo informativo y nuestro servicio de confección de sus declaraciones fiscales tendrá un paraguas completo, de garantía cumplimiento normativo y eficiencia fiscal, en todo lo relativo a la declaración de sus arrendamientos.