NPL, REO y Cesiones de remate: Su impacto fiscal. Quedaos con ese título. Si tú foco está en la inversión inmobiliaria las palabras NPL, REO y Cesiones de remate seguramente estén en tu mente día tras día. En este post, vamos a analizar la fiscalidad de este tipo de inversiones inmobiliarias alternativas.
Son varios ya los posts que hemos publicado en este blog sobre la fiscalidad de diferentes activos u operaciones inmobiliarias, y este se unirá a esa “colección”. Lo cierto, es que una de las principales bases sobre las que se asienta la recaudación tributaria en España es el ladrillo.
Y, probablemente, en el futuro cargarán más aún contra la propiedad inmobiliaria por ser un auténtico filón recaudatorio con difícil escapatoria o huida.
Vamos a por ello. NPL, REO y Cesiones de remate: Su impacto fiscal.
¿Qué es un NPL?
Un NPL (Non-performing loan) es un préstamos hipotecario o crédito que los deudores no pueden pagar; es decir, activos tóxicos para las entidades financieras.
La mayoría de bancos y entidades financieras en general suelen optar por vender grandes paquetes de estos créditos a inversores. Así sanean su balance de activos tóxicos (que les obligan a dotar ciertas provisiones lesivas para sus cuentas de resultados) y recuperan parte de la deuda.
¿Por qué un NPL puede ser una inversión inmobiliaria?
Un ávido inversor inmobiliario puede optar por adquirir estos créditos, cuando están garantizados con inmuebles, a precios muy reducidos (con hasta el 98% se llegan a vender los grandes paquetes) y luego obtener la posesión del bien tras un procedimiento judicial de desahucio y subasta.
No son procesos rápidos en el tiempo, menos aún si se trata de inmuebles que constituyan vivienda habitual de alguna familia, pero si que pueden ser procesos que acaben con una tremenda rentabilidad.
¿Cuál es la fiscalidad de un NPL?
No existe una figura tributaria propia que grave la adquisición de un NPL, sino que la fiscalidad irá relacionada con lo que se consiga obtener del NPL tras su adquisición.
Si adquieres finalmente el inmueble que garantizaba el crédito, al adjudicártelo, pagarás ITP según el valor de adjudicación en subasta judicial y la Comunidad autónoma en dónde radique el inmueble.
Tras ello, y una vez en tu poder, tributarás bien por el beneficio obtenido en una posible venta (que será altísimo puesto que tu valor de adquisición por lo general habrá sido muy bajo) o bien por las rentas que percibas al ponerlo en arrendamiento.
¿Qué es un REO?
Un REO, o Real Estate Owned, es una propiedad bancaria que ha pasado a titularidad bancaria tras un proceso de subasta en el que los bancos, o acreedores hipotecarios, no logran vender el inmueble y se lo adjudican a su nombre para su posterior comercialización.
Una vez convertido el banco en propietario busca deshacerse cuanto antes del inmueble para obtener liquidez y para dejar de sufragar los gastos propios de la propiedad (comunidad, IBI, etcétera) y, es aquí, cuando un inversor inmobiliario puede adquirir estos inmuebles a precios atractivos.
¿Cómo tributa la adquisición de un REO?
La adquisición de un REO tributa como cualquier compraventa de inmuebles. No hay nada especial o particular en esta figura, que quizá sea la más conocida por el común de los lectores.
Como en el caso antes comentado por un NPL, y una vez el inmueble esté en tu poder, tributarás bien por el beneficio obtenido en una posible venta (que tenderá a ser alto por haber comprado a precios muy atractivos) o bien por las rentas que percibas al ponerlo en arrendamiento.
¿Qué es una Cesión de remate?
La cesión de remate es un contrato regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil en España que permite a una entidad bancaria transferir la propiedad de un inmueble adquirido a través de un procedimiento de ejecución hipotecaria a un tercero. A través de esta cesión, el banco evita quedarse con la propiedad y se la transfiere a otra persona física o jurídica.
En lugar de quedarse con el inmueble, el banco puede cederlo a un tercero antes de su nombre, transfiriendo así todos los derechos y obligaciones asociados a la propiedad. De esta manera, el banco puede recuperar parte del dinero adeudado y evitar los costos y responsabilidades de mantener y gestionar la propiedad.
También se da en otro ámbito (AOC)
Se ha popularizado también la “cesión de remate”, por parte de inversores inmobiliarios particulares, en el ámbito de los contratos de alquiler con opción de compra, de cuya fiscalidad os hablamos en este otro post (clic aquí).
Un inversor firma un contrato de alquiler con opción a compra y, antes de que llegue el momento de ejecutar la compra, cede sus derechos a un tercero que será quién ejecute la compra.
La cesión de remate está sujeta a IVA
Según la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V2204-17, de 04 de Septiembre de 2017, la cesión de remate está sujeta y no exenta de IVA.
El sujeto pasivo, es decir, quien paga el impuesto, es el acreedor ejecutante o el cedente. La base imponible es el valor total que el acreedor obtiene del cesionario.
¿Cómo se determina la base imponible en la cesión de remate?
La base imponible de la cesión de remate es la cantidad que el cedente recibe del cesionario por transferir los derechos sobre el inmueble en cuestión.
Para la liquidación del IVA ante la AEAT utilizaremos el Modelo 309 a presentar en los 30 días siguientes al pago del precio de la cesión de remate.
Sírvete de un buen asesor fiscal
Cómo habréis podido colegir tras la lectura de este post, este tipo de operaciones relacionadas con la inversión inmobiliaria tiene un impacto fiscal relevante. Asesoraos bien con vuestro asesor fiscal de confianza antes de iniciar cualquier inversión inmobiliaria. Si necesitáis asesoramiento o queréis una segunda opinión profesional, estamos a vuestra disposición.
