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LOS ARRENDAMIENTOS Y EL IVA

El IVA a aplicar en los arrendamientos: ¿Cuándo lleva IVA un arrendamiento? ¿Qué iba debemos aplicar en cada arrendamiento? 

El IVA a aplicar en los arrendamientos es una de las cuestiones que más controversia, dudas y búsquedas genera en el día a día de muchas personas o entidades. ¿Cuándo lleva IVA un arrendamiento? o ¿Qué IVA debemos aplicar en cada arrendamiento? son algunas de las cuestiones que vamos a tratar de dilucidar y aclarar con este artículo.

Sobre la fiscalidad de los ingresos por arrendamiento ya escribimos un post en nuestro blog allá por Septiembre de 2020, con plena vigencia hoy día. En aquel post, que podéis consultar haciendo clic aquí, hablábamos de los tipos de rendimiento que puede generar un alquiler, en cambio con este post nos centraremos en el IVA a aplicar a cada arrendamiento.

El IVA y los periodos de carencia

Antes de ver qué IVA corresponde a cada tipo de arrendamiento conviene clarificar si se devenga IVA durante el periodo de carencia inicial que suele haber en los contratos o no. Es un asunto de nuclear importancia porque aunque la renta no sea exigible durante el periodo de carencia puede darse la circunstancia de que el IVA sí se devengue y Hacienda se lo exija al propietario.

En los arrendamientos de bienes inmuebles con periodo de carencia es esencial analizar si, a efectos del IVA, la carencia es contraprestación de algún o servicio a realizar por el arrendatario tal y como nos recuerda la Consulta Vinculante V2427-22, de 23 de Noviembre de 2022.

Según se desprende la Consulta Vinculante V2651-19, de 26 de Septiembre de 2019, si existe un periodo de carencia pactado en el contrato, durante el mismo no se devengará IVA. Ahora bien, si dicho periodo de carencia va ligado a que el arrendatario (inquilino) realice determinadas obras en favor del arrendador –que suele ser lo habitual en el 99% de los contratos-, obras que quedan en beneficio de la propiedad, entonces en dicho periodo de carencia SÍ se devengará IVA; tomando como base imponible el valor de las obras realizadas en ese periodo.

La clave del periodo de carencia

El aspecto fundamental aquí, como habrá podido intuir el lector, es, que el periodo de carencia no esté vinculado a obras a realizar ni contractualmente ni tampoco en tiempo o dinero.

Poniendo negro sobre blanco, para evitar riesgos de devengo de IVA durante el periodo de carencia que pueda pactarse entre las partes es vital que no se citen obras de mejora en el contrato de arrendamiento. Idealmente el periodo de carencia no habría de existir diluyéndose su impacto económico durante toda la extensión temporal del contrato. De esa forma evitaríamos riesgos inherentes al devengo del IVA sin que ello supiera costo o perjuicio para ninguna de las partes.

Las obras que realiza el arrendatario

Si, como es habitual, las obras realizadas por el arrendatario, son la contraprestación de los meses de carencia ofrecidos por el arrendador entonces el importe de dichas obras formará parte de la base imponible del IVA en el arrendamiento, tal y como dejó meridianamente claro la Consulta Vinculante V2684-18, de 02 de Octubre de 2018. Criterio refrendado por la precitada V2427-22.

Obras no vinculadas al periodo de carencia

Contrariamente a lo anterior, si las obras a realizar no tuvieran ninguna vinculación con el periodo de carencia, y este periodo se incluye en el contrato, habrá que atender a lo dispuesto en el Artículo 75 de la Ley del IVA sobre el devengo temporal del impuesto.

Así, en el caso de que las obras tuvieran la consideración –para el arrendatario- de bienes de inversión, entonces, sí a la finalización del contrato el arrendador se las quedase en beneficio del inmueble sin pago de ninguna compensación, y siempre dentro de periodo de reversión a efectos de IVA (4 años), procederá efectuar una regularización de los referidos bienes de inversión en la parte aún no amortizada de los mismos. De esta forma, esta operación tendrá la consideración de entrega de bienes a los efectos del IVA y, por supuesto, será una minoración en el IVA soportado del arrendatario.

¿Lleva IVA el alquiler de una vivienda?

Como ya indicábamos en nuestro post de Septiembre de 2020, el alquiler de vivienda habitual está exento de IVA porque así se establece expresamente en el Artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA. Es este, el arrendamiento de vivienda habitual, el único arrendamiento exento de IVA puesto que el resto de arrendamientos, cualesquiera que sean, estarán sujetos y no exentos de IVA. Por ejemplo, el alquiler de un local comercial, un trastero o un almacén está sujeto y no exento de IVA.

Llegados a este punto conviene recordar que la Dirección General de Tributos estableció, en su Consulta Vincula V0901-12, de 25 de Abril de 2012, que para que sea aplicable esta exención el uso como vivienda habitual debe hacerse directamente por el propio arrendatario; de tal forma que si alquilas una vivienda para después subarrendarla entonces el alquiler que pactes con el propietario estará sujeto y no exento de IVA.

Y si la inquilina es una empresa

Si el alquiler de vivienda lo realiza una sociedad mercantil podríamos presumir de lo anterior que no estaría exento de IVA pero, si en el contrato se refleja específicamente el trabajador de esa empresa que va a destinar la vivienda a su vivienda habitual, entonces dicho arrendamiento también estará exento de IVA. Ni que decir tiene, que esa sociedad tendrá que repercutir el coste del alquiler como rendimientos en especie en sede del IRPF de su empleado.

¿Lleva IVA el alquiler de una plaza de garaje?

Como norma general el alquiler de plazas de garaje está sujeto a IVA e implicará que el arrendador, aun siendo particular no empresario, tendrá que darse de alta en Hacienda para declarar trimestralmente el IVA correspondiente.

La única forma de que el arrendamiento de una plaza de garaje pueda estar exento de IVA es cuando se alquila junto a la vivienda habitual. Es decir, si una persona tiene un piso que tiene como anexo una plaza de garaje en el edificio y lo alquila todo junto, entonces el alquiler estará exento de IVA. En cambio, si alquila la vivienda por un lado y la plaza de garaje a otra persona distinta, entonces el alquiler de dicha plaza de garaje llevará IVA, al tipo general.

La repercusión de gastos o consumos en el alquiler

Es muy habitual que muchas facturas de alquiler incluyen como suplidos los importes de los consumos que paga el propietario y repercute al inquilino pero quién lo esté haciendo así lo está haciendo mal.

Los consumos o gastos que se repercuten al inquilino (agua, luz, gas, comunidad, etcétera) no son suplidos sino que son mayor base imponible tanto a efectos de IVA como a efectos de IRPF o IS; un criterio que inequívocamente ha puesto de manifiesto a lo largo del tiempo la Dirección General de Tributos en la Consulta Vinculante V2290-06, de 16 de Noviembre de 2006, o, de más reciente fecha, la Consulta Vinculante V0005-23, de 02 de Enero de 2023.

Para evitar aumentar las bases imponibles de forma absurda, es total y absolutamente recomendable que los consumos los pague directamente el inquilino.

Pongamos un ejemplo

Imaginemos un local comercial alquilado por 500,00€ mensuales, más el IVA correspondiente, en dónde además el propietario paga una cuota mensual de 20,00€ a la Comunidad de Propietarios; cuota que por contrato le corresponde pagar al inquilino porque así lo han pactado.

Si el propietario paga la comunidad de propietarios y luego lo repercute, la factura mensual será de 520€ + 21% IVA y – 19% IRPF. Cuota a pagar de 530,40€. En caso contrario, si la comunidad de propietarios la paga directamente el inquilino, entonces la factura mensual será de 500€ + 21% IVA y -19% IRPF, quedándose una cuota mensual a pagar de 510€.

En ambos casos para el inquilino el costo serán 520€ mensuales, pero para el propietario si lo paga directamente el inquilino le quedará un neto, ya descontado el IVA, de 425€ mientras que si tiene que repercutírselo entonces el neto que le quedará mensual será por valor de 422€.

No olvidéis que, aunque un arrendamiento parece un negocio jurídico simple y sencillo, en el fondo no lo es, puesto que puede tener muchas aristas o complejidades que si no han sido previstas y planificadas podrían devenir en sustos de importancia para las partes. Contratad siempre, de forma previa a la celebración de los contratos, con asesores fiscales profesionales; es la mejor forma de evitar muchos problemas, el asesoramiento previo.

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