LA TRIBUTACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA

La tributación de los contratos de alquiler con opción de compra es un gran desconocido, pese a su habitualidad en el tráfico inmobiliario, puesto que tiene matices que muchas personas ignoran por completo; incluso compañeros de profesión nuestros, a la luz de algunas rentas que hemos visto que daban vergüenza ajena a decir verdad por mala praxis que se podía presuponer en ellas.

Sucedió ya en épocas de crisis económico-financiera anteriores, y a buen seguro que tras esta crisis post-covid también cobrará fuerza la fórmula mixta del “alquiler con opción a compra” para así poder tener acceso a la propiedad, cuestión que de otra forma no podría hacerse por no contar el adquirente en muchos casos con ahorro suficiente representativo de cuando menos el 20% del importe de la operación inmobiliaria.

A través del presente post venimos a analizar, sin ánimo de ser exhaustivos ni abarcar la totalidad de detalles y pormenores, el híbrido jurídico que constituye el contrato de alquiler con opción a compra y su impacto fiscal derivado. Realmente, el contrato de alquiler con opción a compra no viene regulado expresamente en ninguna norma y, en Derecho, se podría decir que estamos ante un contrato atípico que se regirá por la voluntad de las partes al encerrar en su seno 2 contratos distintos como son el de alquiler y el de compraventa; ahí, en lo que acoge en su seno, radica la base lógica para entender el impacto fiscal de este contrato.

Antes de entrar en materia, ya anticipamos que la factura fiscal derivada de esta fórmula jurídica no va a gustar a quién pretenda vender acogido a dicha fórmula puesto que resulta bastante más oneroso que otras fórmulas, pero claro, no todo pueden ser ventajas en un contrato tal y como suele indicar el refranero popular.

La “prima de opción de compra” puede estar sujeta a IVA

Imaginad el caso de una promotora inmobiliaria que ha construido un edificio, pongamos como ejemplo la próxima construcción de viviendas que Tomás Olivo ha anunciado que va a efectuar junto al actual Pabellón de Deportes de Cartagena, y que debido a que uno de sus interesados compradores no tiene ahorros suficientes para acceder al préstamo hipotecario y adquirir la vivienda de inmediato pues pacta con él durante 3 años unos pagos de 1.000€ en concepto de alquiler con opción a compra, restándose 400€ de cada uno de los pagos a cuenta del precio pactado por la vivienda dentro de 3 años.

Esos 400€ del ejemplo son lo que se conoce como “prima de opción de compra” y, como tal, están calificados como una prestación de servicios en diversas consultas vinculantes de Tributos, de forma que estarán sujetos al tipo general de IVA (21%) que, o bien deberá devengarse adicional a los 400€ o bien irá incluido (330,58€+IVA) disminuyéndose así la cuantía real de lo que se descontará de un futuro precio de venta (no es lo mismo descontar 400€ por mes, que 330,58€).

Esta casuística suele ser poco habitual ya que normalmente lo que se suele pactar con las promotoras son entregas a cuenta mensuales mientras se está terminando la construcción de modo que a la fecha de firma de la compraventa ya se tenga entregado el importe necesario para que al cliente le den el crédito hipotecario por el resto. No obstante, caso de darse, tendría ese impacto fiscal tan sumamente negativo para las partes.

Operaciones entre particulares sujetas a ITPAJD

En la mayoría de casos nos encontraremos las opciones de compra en operaciones entre particulares que constituyen segundas o posteriores transmisiones por lo que la sujeción fiscal será al ITPAJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados); un impuesto que se enmarca entre el 6% que cobra Madrid (el mínimo) y el 10% que cobran varias Comunidades Autónomas como Valencia.

Llegados a este punto conviene recordar que “promesas y opciones” también constituyen hecho imponible a efectos del ITPAJD. La base imponible estará constituida por el precio pagado por la opción; en caso de que ésta no se hubiera fijado, o éste fuera menor al 5% del precio del ejercicio de la opción, se tomará el 5% del precio. Es decir, si una propiedad tiene un precio de 100.000€ la opción de compra total no puede ser inferior a 5.000€.

Lo ideal, en caso de celebrarse este tipo de contratos, siempre es que quede bien claro y determinado qué parte de los pagos se considera alquiler y qué parte se considera como opción de compra para dar cierta seguridad jurídica y fiscal a las partes en las declaraciones correspondientes de cada cual.

La tributación de los contratos de alquiler con opción de compra en el IRPF del vendedor o arrendador

Decíamos en el párrafo anterior que era recomendable determinar contractualmente qué parte es prima de opción de compra y qué parte es alquiler y ello nos viene como anillo al dedo a la hora de bucear en la fiscalidad de la operación para el vendedor o arrendador de la propiedad.

Por un lado, la parte que sea considerada alquiler, con independencia de si luego se descuenta del precio de venta o no, tributará como cualquier otro alquiler por rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF; cada anualidad lo que corresponda.

Por otro lado tenemos la transmisión de la vivienda en dónde realmente nos encontramos con 2 ganancias (o pérdidas) patrimoniales independientes aunque ligadas entre sí. Aquí, en la medida en que exista opción de compra, habrá que estar al criterio evacuado por la Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante V3065-18, de 28 de Noviembre de 2018. Tendremos una primera ganancia patrimonial, cuyo devengo coincidirá con la fecha de firma del contrato en dónde se establece y cuantifica la opción de compra, cuyo importe será el de la opción de compra en su totalidad y que al no derivar de una transmisión patrimonial se clasificaba como en la base general del IRPF y no en la base del ahorro; estas ganancias patrimoniales son las que popularmente son conocidas como “las caras”.

El cambio doctrinal del Supremo en Junio de 2022

No obstante, y aquí viene la novedad que motiva que a fecha de Septiembre de 2022 actualicemos este post de nuestro blog, el pasado 21 de Junio de 2022, el Tribunal Supremo en su Sala de lo Contencioso-Administrativo emitió la Sentencia 804/2022 en virtud de la cual estableció como doctrina que el importe de la opción de compra será considerado como una ganancia patrimonial a integrar en la base imponible del ahorro. Este cambio de doctrina puede significar un gran ahorro impositivo para muchos contribuyentes, pese a que el cambio sigue dejando la fiscalidad del contrato de alquiler con opción de compra bastante más lesiva para el vendedor que la venta directa de la propiedad.

Por su interés reproducimos a continuación textualmente la doctrina jurisprudencial que estableció la Sentencia del Supremo del pasado mes de Junio de 2022:

Las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra, en los términos aquí examinados, se deben integrar en la renta del ahorro definida en el Artículo 46, en aplicación de la Ley 35/2006, de 28 de Noviembre, del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, por implicar una transmisión fundada en la traditio, derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular.

Posteriormente, en la transmisión propiamente dicha de la propiedad del inmueble, tendremos una nueva ganancia patrimonial que también irá a la base imponible del ahorro en el IRPF. En esta ganancia, podrán deducirse como “menor valor de venta” los importes que contractualmente entre las partes hayan pactado que se descuenten del futuro valor de venta.

Un ejemplo práctico de la tributación de los contratos de alquiler con opción a compra

Vamos a cerrar este denso post con un ejemplo práctico en números. Pongamos que usted tiene una propiedad que hace 2 años le costó 95.000€ y ahora la vende por 100.000€ pero pactando un alquiler con opción a compra en virtud del cual durante 24 mensualidades el futuro comprador entregará 1.250€ mensuales y al mes 25º se firmará la venta percibiendo los 70.000€ restantes. Pongamos que de esos 1.250€ mensuales las partes pactan considerar 1.000€ como alquiler y 250€ como prima de opción de compra, aunque ambas cuantías se descontarán del precio final. Así las cosas:

  1. Ganancia patrimonial de 6.000€ -cumpliendo así con el mínimo del 5%- por la base del ahorro el año 1 (el importe de 250€*24 equivalente al total de la opción de compra)
  2. 12.000€ de rendimientos del capital inmobiliario el año 1.
  3. 12.000€ de rendimientos del capital inmobiliario el año 2.
  4. Alteración patrimonial por 100.000€ el año 3 (mes 25º). [A esta cuantía se le restarán los gastos de venta, el importe de adquisición y los 30.000€ ya declarados, entre otros]

 

Podrá colegir con nosotros el lector como en esta operación analizada, en relación a la tributación de un contrato de alquiler con opción de compra, el vendedor va a tributar por un total de 30.000€ cuando si hubiese sido una compraventa directa, habría tributado en su base imponible del ahorro por una ganancia patrimonial de algo menos de 5.000€. La diferencia, pues, es abismal a efectos de la factura fiscal de la operación.

No lo olvidéis, antes de firmar una operación de este tipo, asesoraos con un buen profesional de la asesoría fiscal para evitar sorpresas; y es que el querer ahorrarse una consulta fiscal puede suponer gastar unos cuantos miles de € de más en impuestos. El despacho estamos a vuestro servicio en info@aseprocarthago.com y no olvidéis que el mejor asesoramiento fiscal es el que se presta a priori, no a posteriori.

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