Una muy reciente Sentencia del Tribunal Supremo (STS 5943/2024 de 04/12/2024), en casación, asienta criterios jurisprudenciales que afectan a la liquidación del ITP en operaciones inmobiliarias con tasación hipotecaria.
La STS data del 04 de Diciembre de 2024 y su fundamento jurídico quinto va a suponer, a buen seguro, un aumento del coste fiscal en muchas operaciones inmobiliarias por lo que respecta a la liquidación del ITP; un aspecto que viene generando polémica y controversia durante bastante tiempo.
¿Qué es una STS en casación?
Cuando una parte, dentro de un procedimiento jurídico, presenta un recurso extraordinario de casación es porque entiende que los tribunales de rango inferior han emitido una sentencia bajo una interpretación errónea de la norma y pide, al Supremo, que dicte una sentencia interpretando algún precepto legal en particular formando así jurisprudencia. Al hacerlo, el Supremo, asienta doctrina sobre esa cuestión en particular.
En el ámbito del asesoramiento fiscal, las Sentencias emitidas en casación son de suma importancia porque pueden revelar cambios importantes en la jurisprudencia y criterios; cambios que hay que tener presentes a la hora de poder dar un buen asesoramiento fiscal a nuestros clientes.
El interés casacional de esta STS
La Sección Primera de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, en auto del 21 de febrero de 2024, apreció que la cuestión que presente interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia consiste en:
«1.- Determinar si la aplicación por la Administración del método del art. 57.1.g) LGT , como medio de comprobación de valores, exige justificar las razones para comprobar la falta de concordancia entre el valor declarado y el valor real, sin que como motivación sea admisible la mera constatación de la disparidad entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria, máxime cuando el contribuyente se acogió a los valores aprobados por la propia Administración, como coeficientes multiplicadores del valor catastral.
2.- Esclarecer si el valor hipotecario, definido en el art. 4 de la Orden ECO/805/2003 , puede equipararse sin más al valor real del bien, base imponible del impuesto ( art. 10.1 TRLITPyAJD), sin que sea necesario para ello una motivación adicional por parte de la Administración sobre tal identidad entre uno y otro valor, atendido, además, el ínfimo rango de dicha norma jurídica.
3.- Precisar si, a los efectos del art. 134.3 LGT, la propuesta de valoración de la Administración está suficientemente motivada cuando el valor hipotecario adoptado es el contenido en un certificado de tasación, sin que conste informe técnico sobre la valoración del que trae causa dicho certificado”
La motivación en la comprobación de valores
El Supremo indica que no puede considerarse que el valor asignado para la tasación de la finca hipotecada sea un medio que, por sus propias características, carezca de adecuación, pues figura en la escritura de préstamo hipotecario.
Se mantiene la exigencia a la administración tributaria de justificar la apertura de la comprobación pero, esta exigencia, puede entenderse suficientemente cumplida cuando de la comparación entre el valor declarado por el sujeto pasivo y el valor asignado en tasación hipotecaria resulte una diferencia relevante de valor, máxime cuando ambos datos son conocidos por el contribuyente al mismos tiempo.
Es decir, la administración no necesita justificar expresamente porque inicia un procedimiento de comprobación de valores cuando este procedimiento deriva de constatar una diferencia notable entre el valor declarado y el valor hipotecario.
¿Cuándo es «notable» una diferencia de valor?
Es un matiz que queda sujeto a interpretación. Obvio que una diferencia del 1% del valor no es una diferencia notable.
En el caso enjuiciado del que deriva la STS el contribuyente declaró un valor, el de compraventa, de 19.842.000€ mientras que de la tasación se derivó un valor de 21.735.378,42€; es decir, la tasación daba un valor un 9,54% superior al declarado por el contribuyente.
Podemos concluir, con seguridad, que de un 9,54% en adelante es una diferencia de valor notable pero de ahí para abajo es interpretable.
A nuestro humilde juicio, debe considerarse una diferencia relevante de valor cuando la diferencia sea superior al 5%.
El ITP en operaciones inmobiliarias con tasación hipotecaria
Concluye la Sentencia del Tribunal Supremo que el valor de tasación hipotecaria puede equipararse al valor real del bien (que es el valor que debe declararse en las liquidaciones por ITP), sin que sea exigible ninguna carga adicional a la administración tributaria.
Además, basta con el certificado de la tasación hipotecaria para acreditar dicho valor sin que sea necesario disponer del informe de tasación completo.
¿Qué ITP debo declarar cuando es una operación con tasación hipotecaria?
Este es el meollo de todo este asunto y para ilustrarlo vamos a poner un ejemplo con números que siempre es mucho más sencillo de ver y entender.
Un contribuyente A adquiere un piso en Murcia por 280.000€ en escritura pública y a la vez firma una hipoteca, para la adquisición de este, en la que le dan un 80% del valor de tasación hipotecaria que se fija en 325.000€.
El Valor de referencia del catastro de dicha propiedad es de 250.000€, así que el “Sr. A” liquida el ITP en Murcia declarando un valor de 280.000€ (el de la escritura de compra).
Tras esta sentencia que aquí hemos analizado y explicado, la liquidación efectuada por el “Sr. A” no sería correcta, sino que tendría que haber liquidado ITP por valor de 325.000€, aunque el piso le haya costado 280.000€. La diferencia, en Murcia (8% de ITP), son 3.600€ de cuota de ITP que la CARM reclamará antes de que expire el plazo de comprobación de 4 años.
Asesoramiento fiscal previo, siempre, es vital.
Como podrá comprobar el lector, hasta para comprar una casa por parte de un sencillo y humilde particular se requiere asesoramiento fiscal previo y, en consecuencia, contar con un asesor fiscal de confianza se hace primordial. Si vas a comprar una casa con hipoteca, habla con tu asesor fiscal antes de firmar escritura y liquidar ITP.
Si no tienes asesor fiscal de confianza, estamos a tu disposición para ayudar con estos asuntos, entre otros muchos de índole contable, fiscal y laboral.