Muchos son los mitos que circulan sobre el arrendamiento de viviendas y su fiscalidad, cuestión que unida a que en los últimos tiempos hemos recibido en el despacho varias consultas de clientes, o potenciales clientes, interesados en obtener rendimientos de una vivienda bien siendo suya previamente o a través del subarriendo y hemos observado una disparidad de creencias y criterios totalmente fuera de lugar que conviene aclarar por vuestro interés; algo que vamos a tratar de hacer en el presente post con la brevedad y claridad que caracteriza los post de nuestro blog.
Tipos de rendimientos que puede generar una vivienda
La vivienda es uno de los “ejes vertebradores” de la capacidad de recaudación fiscal de las administraciones públicas y de ella se pueden obtener, según L.I.R.P.F., distintos tipos de rendimientos de modo que lo primero que debe de quedar claro es que no siempre tributan igual los rendimientos obtenidos de un inmueble ya que dependerá de la naturaleza de los mismos, y ya os anticipamos que a igual percepción de ingresos brutos la fiscalidad puede hacer auténticos estragos en las comparativas sobre rendimientos netos. Los tipos de rendimientos que puede generar una vivienda son:
- – Rendimientos del capital.
- – Rendimientos de actividades económicas.
- – Ganancias y pérdidas patrimoniales.
- – Imputaciones de rentas.
La tributación, en cada caso, difiere bastante y conviene tenerlo claro antes de lanzarse a una operación inmobiliaria porque un error en la tributación puede descabalgar todos y cada uno de los planes de obtención de rentabilidad que os hayáis propuesto inicialmente.
Centrándonos en los ingresos por arrendamiento quedaremos circunscritos a 2 de las categorías anteriormente citadas que son los rendimientos de capital inmobiliario o bien rendimientos de actividades económicas. Es importante determinar si estamos ante unos rendimientos u otros ya que la tributación, las bonificaciones fiscales y los gastos deducibles en cada caso son diferentes, con el impacto fiscal que ello puede suponer en cada caso.
Los ingresos por arrendamientos como rendimientos de actividades económicas
Vayamos directos al grano, los ingresos por arrendamiento sólo podrán ser considerados como procedentes de actividades económicas cuando se cuente con una persona empleada a tiempo completo con contrato laboral así como la necesidad de acreditar que la carga de trabajo es suficiente para justificar la necesidad de contratación de esa persona según el último criterio administrativo (esto último al objeto de evitar “empleados ficticios”). Y no hay “más tela” que cortar, si no se cumple este requisito los ingresos por arrendamiento no pueden tributar por actividades económicas. Así lo establece explícitamente el Artículo 27.2 de la L.I.R.F.P.F.
Antiguamente existía también el requisito de tener un local destinado a la gestión de estos rendimientos pero ese requisito ya fue suprimido y por ello sólo citamos para indicar que ya no aplica aquel requisito a estos solos efectos.
Además de lo anterior debe de haber una “estructura mínima” para la gestión de dichos ingresos y el empleado podría ser un familiar pero debe estar dado de alta en la Seguridad Social con todo lo que ello conlleva; cuestión a tener en cuenta por todos aquellos que pretenden salvar este requisito diciendo que “está su pareja trabajando en ello”; no sólo hay que decirlo sino que debe demostrarse con el alta laboral en la seguridad social como trabajadora por cuenta ajena.
La tributación por actividades económicas nos remite en bloque a las normas del Impuesto de Sociedades como ya sucede con cualquier empresario individual autónomo, con algunas excepciones. Esta remisión normativa implica la obligatoriedad de llevar libros de contabilidad (compras, gastos, bienes de inversión, etcétera) y en todo caso debe de tenerse en cuenta que las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de los bienes inmuebles no serán rendimientos de actividades económicas sino que irán por la vía de “ganancias y pérdidas patrimoniales” en el IRPF.
Quizá alguno de vosotros se pregunte, ¿y no hay más opciones para que estos ingresos sean considerados como de actividades económicas?. Sí, la hay, y es que la actividad no sea la de arrendamiento estrictamente sino que el arrendamiento se incluya dentro de otra actividad como podría ser la de los servicios propios de la industria hotelera (IAE 685 de “alojamientos turísticos extra-hoteleros”) y ahí ya nos iríamos de la consideración de “arrendamientos” hasta la consideración más parecida a “hotel” con todas las obligaciones extra-fiscales que ello conlleva.
Los ingresos por arrendamientos como rendimientos de capital
Dentro de los rendimientos de capital vamos a diferenciar entre cuando los ingresos sean considerados como rendimientos de capital inmobiliario o rendimientos de capital mobiliario. Quizá pueda sonar incongruente, a oídos ufanos en la materia fiscal, que los ingresos derivados del arrendamiento de una vivienda puedan ser considerados como “rendimientos de capital mobiliario” ya que la lógica parece llevarnos a que se consideren como de capital inmobiliario pero para ello es necesario que tengamos derechos reales sobre el bien inmueble en cuestión; es decir, si la vivienda es de tu propiedad o tienes el usufructo, serán rendimientos de capital inmobiliario pero si lo que obtienes son rendimientos por el subarriendo (alquilas una vivienda no para vivir tu sino para re-alquilarla y ganar un margen con ello) entonces dichos rendimientos serán calificados como de capital mobiliario. La principal diferencia entre una u otra consideración radica en que cuando se trata de rendimientos de capital mobiliario no es posible deducir el 3% de amortización sobre el inmueble que sí que podremos deducir como gasto cuando se trate de rendimientos de capital inmobiliario.
Arrendamientos como rendimientos de capital inmobiliario
El Artículo 22 de la L.I.R.P.F. define a los rendimientos de capital inmobiliario como “aquellos provenientes del arrendamiento, constitución o cesión de derechos o facultades de uso y disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos” y, obviamente, es requisito imprescindible que esos inmuebles sean titularidad del contribuyente (plena propiedad o usufructo generalmente).
Bajo esta consideración están la gran mayoría de los rendimientos por arrendamiento de inmuebles y aquí se incluyen aquellos rendimientos fiscalmente “mejor tratados” como son los de arrendamiento de vivienda habitual puesto que gozan de una minoración del 50% en los rendimientos obtenidos (anteriormente era el 60% pero la reforma legal del Gobierno de Pedro Sánchez en materia de vivienda durante 2021 la rebajó al 50%; un porcentaje ampliable en determinadas circunstancias).
Arrendamientos como rendimientos del capital mobiliario
Establece el Artículo 25.4 de la L.I.R.P.F. que “serán rendimientos del capital mobiliario los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador que no constituyan actividades económicas”. Ya hemos visto antes cuando pueden ser considerados como actividades económicas de modo que en la práctica una amplísima mayoría de los rendimientos procedentes del subarriendo serán considerados como de capital mobiliario y tributarán en consecuencia a esta consideración.
A los ingresos derivados del subarriendo le serán deducibles, por analogía como los rendimientos de capital inmobiliario, “todos los gastos necesarios para su obtención” teniéndose que demostrar, llegado el caso, ante la administración la correlación y necesidad de esos gastos para la obtención de los ingresos.
Un ejemplo práctico
Imaginad el caso de que le alquiláis un piso a un propietario por 5.000€ anuales (416,67€/mes) para a continuación hacerle una pequeña reforma y habilitarlo como habitaciones independientes que comparten aseo y cocina amén de la entrada a la vivienda, todo ello al objeto de poder obtener un rendimiento de 900€ mensuales (3 x 300€) que implicaría 10.800€ anuales; y supongamos, en última instancia, que esa reforma os cuesta 6.000€ con una “vida útil” de 10 años, que son los que durará el contrato que habéis firmado con el propietario de la vivienda. Recapitulemos:
- – Ingresos anuales por subarriendo: 10.800€
- – Pago arrendamiento al propietario: 5.000€
- – Amortización reforma (en 10 años): 600€
- – Gastos de mantenimiento y conservación varios: 500€
Con esos parámetros tendremos 4.700€ de “rendimientos de capital mobiliario” a incluir en nuestra declaración por la base imponible del ahorro y tributando, al fecha de Septiembre de 2020, a un tipo escalonado que va desde el 19% al 23%.
Este ejemplo del subarriendo lo hemos querido detallar puesto que es algo “en auge” y creemos que se desconoce las importantes implicaciones fiscales que tiene y de las que aún nos falta por ver una no menos importante que trataremos brevemente a continuación.
La pérdida de exención del IVA en el alquiler de vivienda
El Artículo 20.Uno.23º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido establece una exención de IVA en el arrendamiento de viviendas cuando esté destinada a vivienda habitual pero se trata de una exención finalista cuya aplicación depende del uso que se le dé a la vivienda por parte del arrendatario. Así pues, la Dirección General de Tributos en virtud de su Consulta Vinculante V0901-12, de 25 de Abril de 2012 establece que para que la exención de IVA sea aplicable el uso como vivienda habitual debe hacerse directamente por el arrendatario de tal forma que si alquilas una vivienda para después subarrendarla entonces el alquiler que pactes con el propietario estará sujeto y no exento de IVA así que en nuestro ejemplo anterior habría que sumar un costo de 1.050€ (21% s/ alquiler pactado de 5.000€) que minoraría hasta 3.650€ los rendimientos del capital mobiliario obtenidos en el precitado ejemplo práctico.
Los ingresos que se obtengan por el subarriendo si estarán exentos de IVA siempre que a quién le subarrendemos la vivienda la utilice efectivamente como vivienda habitual; caso contrario tampoco sería aplicable aquí la exención prevista en la LIVA.
Como habréis podido concluir tras leer los párrafos anteriores con el subarriendo de viviendas hay que llevar cuidado, la operación puede ser rentable (y la mayoría de veces lo será) pero hay que andar con ojo por las implicaciones fiscales que tiene para todas las partes y que son comúnmente desconocidas por “los cuñados de turno” que de todo saben. Consultad con profesionales como nosotros, os permitirá hacer las cosas bien y evitar disputas y problemas con Hacienda ya que “el cuñado” te dirá “pues tengo un amigo al que no le ha pasado” y bueno, efectivamente no a todos los que van a más de 120km/h en la autovía les multan.
